郑州楼市疯狂刷新上演“生死时速” 房价伴地价齐涨
文章来源：经济参考报     作者：    发布时间：2016-09-09 17:48    点击量：323    大 中 小

　　“金科城售罄”、“万科城售罄”、“奥兰和园售罄”……“开盘即售罄”已成为近来郑州市民朋友圈的热门词。网友直呼，买房不光要拼经济实力，还得拼“命”。

　　既不是北上广深这样的一线热门城市，也无法跻身经济发达的二线“四小龙”，但中原首府郑州今年以来楼市的疯狂程度，丝毫不亚于前者，引发一片哗然。

　　地价接连创出新高，售价预计突破每平方米5万元;市区在售商品房一个月内普涨超千元，秒杀盘接连出现……一连串的高亮现象，像一针针兴奋剂，挑起了大众的兴奋情绪，让房价成为这座城市里最热的话题。

　　地产大鳄你追我赶

　　郑州地价疯狂刷新

　　郑州土地市场正在上演“生死时速”。有网友评论称，郑州地价现在一个月不刷新几次纪录，都让人不放心。

　　4月5日，一块标号为“郑政东出〔2016〕5号”的土地，以网拍方式出让。经过147轮的竞价后，这块地以22.31亿元成交，均价2049.04万元/亩，使郑州地价首次超过2000万元/亩。据测算，楼面价接近1.23万元/平方米。

　　新纪录的热度还没过。6月1日，郑州市郑东新区的一块地，历经64轮竞价，终以17.91亿元的价格成交，以亩均单价约2413.7万元刷新郑州土地单价纪录。

　　正当大家对仅仅维持了不到两个月的短命纪录惋惜不已时，令人意想不到的是，一个小时后，另一块土地以亩均单价2603.4万元，再次将寿命为一个小时的老纪录抛于马后。

　　上述的几块土地，都来自号称“地王窝”的郑州北龙湖区域。其位置优越，是郑州东区仅剩的整片未开发区域，地块干净，不可多得。从规划上，龙湖地区是郑东新区的点睛之笔。自2011年以来，这里就吸引恒大、建业、正弘、正商等地产大鳄抢滩攻城。

　　“既是地王窝，出几个地王也就不足为奇。毕竟，哪个城市没有几个高端楼盘呢?”正当业内人士分析论证，称不必过分关注之时，一切又突然发生了变化。

　　7月8日，历经3个多小时566轮的厮杀，郑州万科美景终以25.024亿元拿下郑纺机地块，单价为2682.38万元/亩，拿下郑州土地市场新的总价、单价双料冠军。

　　之所以让人震惊，就是因为与“地王窝”里含着金汤匙出生的地块不同，郑纺机地块，是位居郑州三环内的老城区。附近有海棠园、绿苑小区、豫森城等项目，多为成熟小区，房价每平方米1万元出头。万科拿下这一地块后，预计售价将达到每平方米2.5万元。

　　这仍然不是终点。8月18日，郑州北龙湖区域的13、14号地块，再次刷新了地价纪录。

　　其中，13号地块被融创中国旗下的河南融创置业有限公司以25.54亿元竞得，单价每亩3631万元，楼面价每平方米3.6万元，拿下郑州土地市场新的总价、单价、楼面价“三料冠军”。

　　14号地块，历经9个小时的激烈竞争，被北京览秀城置业有限公司以35.1亿元拍下，单价每亩4184万元，楼面价每平方米3.7万元。这也使得它又超越13号地块，夺走郑州土地市场总价、单价、楼面价“三料冠军”称号，同时也创出郑州土地拍卖史上最长竞价时间纪录。业内人士预测，该地块的住宅，将来的售价将突破每平方米5万元。

　　截至目前，今年郑州土地市场已经10余次刷新纪录。而未来，“地王窝”里还有土地等待拍卖，新纪录恐怕也指日可待了。

　　房价伴地价齐涨

　　二线与一线同飞

　　郑州地价飞涨，带来的直接效果，就是市区和郊县的所有房子价格普涨。而身边楼盘的价格疯涨，让每一个郑州市民都倍感亢奋。

　　在一手房市场，多个楼盘轮番上演捂盘惜售、一夜调价的戏码。仅7月份，郑州主城区及郊县在售楼盘均价上调1100元，有的地产商甚至一月内涨价超过30%。一套90平方米的住房，近两个月来售价可以上涨超30万元。

　　二手房的涨幅也“不甘示弱”。据房天下郑州数据显示，郑州市二手房住宅挂牌均价，从今年1月的10262元/平方米，已经一路飙升至7月的12178元/平方米。

　　刘女士从去年年底开始看二手房，直到现在也没买到房子。用她的话说，刚开始是对房子挑来挑去，总想等更好的，后来就突然发现，原来不太看好的房子都买不起了。“刚开始看的时候，中介就带着我一个人去看，服务很热情。后来看房时，就往往是好几拨人一起看，中介对我也爱答不理了。”

　　如今，郑州人朋友圈有个名词新解——“得房率”，即你能买到房子的概率，调侃之余，显得十分无奈。

　　既不是北上广深等热点城市，也算不上经济发达的强二线城市，郑州的房价近年来虽然稳步上升，但始终是不温不火，为何今年会有如此疯狂的表现呢?

　　此番郑州楼市的疯狂并非个例。从全国范围来看，今年以来，以上海、深圳为代表的一线城市楼价率先启动，苏州、南京、厦门、合肥四个城市也因房价大涨，被业内戏称为二线“四小龙”。

　　8月18日，国家统计局官网发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨的城市有58个，最高涨幅为41.4%。二手住宅价格同比上涨的城市有52个，最高涨幅为44.1%。新建住宅价格中，合肥同比增长33.8%、南京同比增长33%、厦门同比增长39%，增幅高于北京、上海等一线城市。

　　二线城市房地产普遍火热，主要原因大概有两个方面：首先，此前在一线城市普遍限购阶段，二线城市的房屋成交量激增。在房企销售回暖且资金充裕时，继续买地的热情就明显高涨。众多房企将目光聚焦二线城市，致使二线城市土地供应量难以匹配企业投资需求，“僧多粥少”便造成了二线城市逢土地拍卖必创纪录的局面。

　　其次，二线城市与一线城市相比，各种基础建设还在起步阶段，地方财政收入对土地销售的依赖性还很强。在这种情况下，二线城市地方政府出台的楼市政策相对宽松。这就导致因严厉的一线城市楼市政策挤出的大量资金，最终投在了二线城市。

　　撇开大环境不言，从小环境看，郑州也具备一定的特殊性。河南是名副其实的人口大省，且常住人口城镇化率低于全国平均值10个百分点，城镇化浪潮仍在发力，购房的刚需仍在增长。而郑州作为全省的唯一区域中心，虹吸效应非常明显。

　　河南省房地产业商会常务副会长赵进京称，近年来，郑州每年新增人口数量超过20万人，目前地产库存去化周期仅为5.7个月。市场需求大，开发商自然愿意重金投入。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，郑州和同类城市不同，它的人口和交通优势是其他城市无法比拟的，无论是刚需还是改善需求，都非常旺盛。

　　央企拿地有钱任性

　　地价竞赛谁来买单

　　值得一提的是，今年以来在郑州创下地价纪录的开发商，多数为外来实力名企，其中有相当数量是央企，而郑州本地企业则略逊一筹。相关数据显示，不只郑州，今年各地诞生的地价纪录中，超过八成是央企联手上市公司创下的。

　　有分析人士指出，凭借央企背景可以获得低息贷款，充足的资金使其能够在土地的竞争中占据优势。

　　兴业证券此前发布的一份研报指出，央企之所以比普通国企和民企开发商更加疯狂拿地，除了低廉的资金成本，更重要的是他们面临强大的“自保压力”。这份报告分析称，当前地产央企“退出并购潮”再次来袭，许多地产业务不够发达的央企非常担心自己即将成为被并购的对象，所以只能快速做大地产业务，这就意味着较为迫切的拿地需求。

　　河南本地房地产企业建业集团董事局主席胡葆森说：“我们也参与过个别地王的拍卖，但最后竞争对手是央企，跟央企拼就等于跟银行拼。”他还分析称，央企拿地，除了算经济账之外，还要算广告账、战略账和品牌账，情况比较复杂。

　　也有经济界人士一针见血地指出，与民营企业动辄赌上身家性命相比，央企的投资，并不完全看重成败，没见过那个央企老总因为项目投资失败就下岗失业的，因此央企在土地拍卖中也就显得任性十足。

　　伴随着地价纪录的“更快、更高、更强”，郑州房价无疑已窜入“狂犬模式”。但最终，为地价竞赛埋单的，不是蜂拥而至的土豪们，而是广大刚需和改善人群。我们不禁要问，谁会为这只“狂犬”打一针“疫苗”?

　　分析人士称，如果我们不警惕二线城市楼市政策宽松所引发的漏洞，不及时监管一线城市退出的炒房资金，那么二线城市很有可能成为楼市调控后的高房价重灾区。

　　房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君指出，当前郑州房价快速上涨，增速过快，极不正常，老百姓担心房价上涨的心理恐慌日益严重，政府此时应该出手遏制楼市恐慌。

　　河南财经政法大学教授刘社建议，政府可以公示，并加大土地供应量，在开发商“任性涨价”的同时，也希望有相关部门能够进行监督。

　　在郑州的饭桌上，如今听到最多的话题，就是“某人的房子一夜涨了100万”，“某人又在郑东新区投资了一套小户型”……而朋友圈里，题为《百万人抢房真相：决定5年后社会阶层的最后一战》的文章，仍在疯传。(付昊苏)